ABC der Wohnungsbaugenossenschaften
Bei Genossenschaften begegnen Ihnen bestimmte Begriffe immer wieder: "Dauernutzungsrecht", "Anteile" oder "Satzung" - was sich hinter diesen Begriffen verbirgt, erklären wir Ihnen hier.
A wie Aufsichtsrat
Gesetzlich vorgeschrieben sind drei Organe einer Genossenschaft: der Vorstand, der Aufsichtsrat (in Genossenschaften mit mehr als 20 Mitgliedern) und die Generalversammlung (bzw. Vertreterversammlung).
Der Aufsichtsrat ist ein Gremium, das aus Mitgliedern der Genossenschaft besteht und von der Generalversammlung gewählt wird.
Seine Aufgabe besteht u.a. darin, stellvertretend für alle Mitglieder die Unternehmensleitung zu überwachen, den Vorstand zu unterstützen und in der Generalversammlung zu berichten.
Voraussetzung für die Anmietung einer Wohnung bei einer Genossenschaft ist die Mitgliedschaft.
Wer Mitglied werden möchte, muss zunächst einen Antrag auf Mitgliedschaft stellen und Genossenschaftsanteile erwerben.
Die Zahl und Höhe der zu zeichnenden Anteile variieren je nach Genossenschaft.
Häufig reicht es aus, zunächst einen „Pflichtanteil“ zu zeichnen.
Möchte man in eine Genossenschaftswohnung einziehen, werden weitere Anteile fällig.
Maklerprovision oder Kaution müssen hingegen nicht gezahlt werden.
Kündigt man die Mitgliedschaft, erhält man die eingezahlten Anteile nach der Frist, die in der Satzung vereinbart ist, wieder ausgezahlt.
Das satzungsgemäße und vertraglich abgesicherte Dauernutzungsrecht schützt wohnende Genossenschaftsmitglieder vor willkürlichen Kündigungen wegen Sanierung, Umwandlung oder Eigenbedarf.
Das bedeutet aber nicht automatisch, dass bei Verstößen des Mitgliedes gegen die Satzung oder den Nutzungsvertrag – beispielsweise wenn das Nutzungsentgelt wiederholt nicht bezahlt wird – keine Kündigung ausgesprochen werden kann.
Und natürlich kann auch das Mitglied jederzeit innerhalb der vereinbarten Fristen die Nutzung der Wohnung kündigen.
Benötigt das Mitglied eine größere oder kleinere Wohnung oder möchte es in einen anderen Stadtteil umziehen, bieten die meisten Genossenschaften – abhängig von der Zahl der freien Wohnungen – einen unkomplizierten Wechsel in eine andere freie Wohnung im Bestand an.
Übrigens: Auch der Wechsel von einer zur anderen Genossenschaft wird von einigen unserer Wohnungsgenossenschaften durch die "Mobile Mitgliedschaft" vereinfacht.
D wie Demokratische Organisation
Unabhängig von der Summe der gezeichneten Anteile verfügt jedes Genossenschaftsmitglied über eine gleichberechtigte Stimme. Wichtigstes Organ der Genossenschaft ist deshalb die Mitgliederversammlung – hier wird über die Grundsätze der Geschäftspolitik entschieden. Hierbei handelt es sich um direkte Demokratie.
Da in mitgliederstarken Genossenschaften die potenzielle Teilnehmerzahl den Rahmen sprengen würde, wird dort die indirekte Demokratie (repräsentative Demokratie) praktiziert: Die Mitgliederversammlung wird durch eine Vertreterversammlung ersetzt, in der die von den Mitgliedern gewählten Vertreter die Meinung aller zu Gehör bringen.
Das Kürzel „eG“ steht für „eingetragene Genossenschaft“ – die Unternehmensform der Wohnungsgenossenschaft. Ihre Rechtsfähigkeit erlangt sie durch die Unterzeichnung der Satzung durch mindestens drei Gründungsmitglieder sowie die Eintragung ins Genossenschaftsregister. Damit einher gehen Rechte und Pflichten, die im „GenG“, dem Genossenschaftsgesetz geregelt sind.
Definiert wird die eingetragene Genossenschaft als „Gesellschaft ohne geschlossene Mitgliederzahl mit dem Zweck, den Erwerb oder die Wirtschaft ihrer Mitglieder oder deren soziale oder kulturelle Belange mittels gemeinsamen Geschäftsbetriebs zu fördern.“ Juristisch gilt sie allerdings nicht als Gesellschaft, sondern als förderwirtschaftlicher Sonderverein und wird damit zur juristischen Person. Dadurch gelten für sie auch die rechtlichen Bestimmungen des BGB über eingetragene Vereine.
Vorrangiger Zweck der Genossenschaft ist nicht die Gewinnmaximierung, sondern die ökonomische und/oder ideelle Förderung ihrer Mitglieder. Dies ist im Genossenschaftsgesetz (GenG) festgeschrieben:
„Gesellschaften von nicht geschlossener Mitgliederzahl, deren Zweck darauf gerichtet ist, den Erwerb oder die Wirtschaft ihrer Mitglieder oder deren soziale oder kulturelle Belange durch gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb zu fördern (Genossenschaften), erwerben die Rechte einer eingetragenen Genossenschaft nach Maßgabe dieses Gesetzes.“
So gewährleisten die Genossenschaften eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung und verwalten und erweitern ihren Wohnungsbestand entsprechend der Bedürfnisse ihrer Mitglieder, indem sie u.a. bezahlbaren und altersgerechten Wohnraum zur Verfügung stellen.
Wohnungen bei Genossenschaften können grundsätzlich nur deren Mitglieder anmieten.
Möchte man Mitglied werden, so muss zunächst der Aufnahmeantrag ausgefüllt (und vom Vorstand der Genossenschaft angenommen) sowie der, in der Satzung festgelegte Pflichtanteil gezeichnet werden.
Damit wird das neue Mitglied Miteigentümer der Genossenschaft und erwirbt das Recht
- auf gleichberechtigte Mitbestimmung (entweder durch die direkte Stimmabgabe auf der Generalversammlung oder indirekt durch die Wahl eines Vertreters)
- auf Inanspruchnahme von Angeboten und Dienstleistungen der Genossenschaft sowie
- auf die Versorgung mit Wohnraum.
Auch wenn man noch auf eine freie Wohnung in der Genossenschaft wartet oder durch einen Umzug nicht mehr in einer Genossenschaftswohnung wohnen kann, lohnt es sich oft trotzdem, Mitglied zu bleiben. Die meisten Genossenschaften zahlen ihren Mitgliedern eine Dividende auf das Geschäftsguthaben, wenn sie Gewinne erzielen. Über die Höhe der Dividende entscheidet die Vertreterversammlung.
Neben dem Vorstand und dem Aufsichtsrat ist die Mitgliederversammlung eines der drei gesetzlich vorgeschriebenen Organe von Wohnungsgenossenschaften.
Sie wird auch als Generalversammlung bezeichnet.
Zu ihren Aufgaben gehören u.a. die Satzungsänderung, die Genehmigung von Jahresabschluss und Verteilung von Gewinn und Verlust sowie die Entlastung des Vorstandes. Außerdem wählt sie den Aufsichtsrat, der aus mindestens drei Mitgliedern besteht.
Die Einberufung der Generalversammlung erfolgt durch den Vorstand. Bei Wahlen und Beschlüssen gilt das Mehrheitsstimmrecht.
In größeren Genossenschaften mit mehr als 1500 Mitgliedern kann die Generalversammlung aus gewählten Vertretern der Mitglieder bestehen (Vertreterversammlung).
Mitglieder von Genossenschaften sind Eigentümer – deshalb mieten sie nichts, sondern nutzen etwas, für das sie ein Entgelt entrichten.
Wer in eine Genossenschaftswohnung zieht, schließt folglich keinen Mietvertrag im eigentlichen Sinne, sondern einen Nutzungsvertrag ab. Inhaltlich gleicht dieser im Wesentlichen jedoch einem Mietvertrag – er regelt sämtliche Rechte und Pflichten des Nutzers und legt auch die Höhe der monatlichen „Miete“, die als Nutzungsentgelt bezeichnet wird, fest.
Die Höhe des Betrags hängt dabei von vielen Faktoren ab: Größe und Lage der Wohnung fließen ein, ihr Zustand, zum Teil auch die Höhe der gezahlten Einlage. Wer mehr Anteile gezeichnet hat, muss möglicherweise weniger Nutzungsentgelt zahlen.
Ein Grund für die Stabilität und Krisenfestigkeit von Genossenschaften ist die im Genossenschaftsgesetz festgeschriebene Prüfpflicht.
Beträgt die Bilanzsumme der Genossenschaft weniger als 2 Mio. Euro, ist die Pflichtprüfung aller zwei Jahre vorgeschrieben, bei über 2 Mio. Euro muss jährlich geprüft werden.
Die genossenschaftliche Prüfung geht dabei über eine reine Jahresabschlussprüfung hinaus: Neben der Erfassung der wirtschaftlichen Verhältnisse kontrolliert sie auch die Zweckmäßigkeit und Effizienz der unternehmerischen Entscheidungen und stellt die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung fest. Auf diese Weise sollen Mängel in der Leitung des Unternehmens aufgedeckt und Mitglieder vor dem Verlust ihrer Einlagen oder vor Nachschüssen geschützt werden.
Hierfür ist jede Genossenschaft Pflichtmitglied in einem zugelassenen Prüfungsverband, der u.a. Beratungsleistung zu rechtlichen oder steuerlichen Fragen anbietet und neben der regelmäßigen Pflichtprüfung auch die Gründungsprüfung übernimmt.
Prüfungsverbände sind beispielsweise der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (GdW), der Deutsche Genossenschafts- und Raiffeisenverband e.V. (DGRV) oder regionale Verbände wie der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V. (VdW Rheinland Westfalen) und der Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (vbw).
Jede Genossenschaft hat ihre eigene Satzung. Sie ergänzt die rechtlichen Regelungen des Genossenschaftsgesetzes und bestimmt u.a. die Organisationsstruktur, die Zielsetzung und den Förderauftrag, die Rechte und Pflichten der Mitglieder, Beitrittsbedingungen sowie die Wohnungsvergaberichtlinien.
Die Satzung bedarf der Schriftform und muss mindestens folgende Angaben enthalten:
- die Firma und den Sitz der Genossenschaft
- den Gegenstand des Unternehmens
- Bestimmungen über evtl. Nachschüsse im Falle eines Insolvenzverfahrens
- Bestimmungen über die Form der Einberufung und den Vorsitz der Mitgliederversammlung sowie über die Beurkundung ihrer Beschlüsse
- Bestimmungen über die Form der genossenschaftlichen Bekanntmachungen
- Höchstbetrag der Geschäftsanteile
- Bestimmungen zur Bildung einer Rücklage zur Deckung möglicher Verluste
Alle Genossenschaften einen die grundlegenden Prinzipien Selbsthilfe, Selbstverwaltung und Selbstverantwortung.
Selbsthilfe bedeutet: Einzelne Personen mit ähnlichen wirtschaftlichen, sozialen oder kulturellen Interessen finden sich zusammen, um ihre Ziele gemeinsam zu erreichen.
Eine Genossenschaft ist also ein freiwilliger Zusammenschluss von Menschen, die ihre Kräfte bündeln wollen, um Aufgaben zu bewältigen, die für den Einzelnen nicht zu meistern wären.
Dabei soll die Förderung aller Mitglieder aus eigener Kraft und nicht durch Unterstützung von Dritten oder durch den Staat gelingen.
Der Vorstand ist das dritte, gesetzlich vorgeschriebene Organ einer Genossenschaft neben Mitgliederversammlung und Aufsichtsrat.
Die Größe des Vorstandes ist abhängig von der Unternehmensgröße und in der Satzung festgelegt. In der Regel gibt es zwei Vorstandsmitglieder. In größeren Genossenschaften kann es auch mehr Vorstandsmitglieder geben. In Genossenschaften, die weniger als 20 Mitglieder haben, kann die Satzung auch bestimmen, dass es nur ein Vorstandsmitglied gibt.
Die Vorstandsmitglieder können Ihre Aufgabe haupt- oder ehrenamtlich ausüben. Sie müssen Mitglieder der Genossenschaft sein und werden in der Regel durch die Mitglieder- oder Vertreterversammlung gewählt.
Der Vorstand führt die Geschäfte der Genossenschaft eigenverantwortlich und vertritt sie nach außen.
Wer Mitglied einer Wohnungsbaugenossenschaft wird, muss Geschäftsanteile erwerben. Anzahl und Höhe dieser Anteile variieren von Genossenschaft zu Genossenschaft.
Dieses eingezahlte Geld bildet zusammen mit den Rücklagen das Eigenkapital der Genossenschaft. Damit finanziert sie beispielsweise den Geschäftsbetrieb, Renovierungsmaßnahmen, Neubau und weitere Angebote zur Förderung ihrer Mitglieder.
Wird die Mitgliedschaft in der Genossenschaft gekündigt, erhält man die Anteile nach einer, in der Satzung festgelegten Frist zurück.
In der Regel verzinsen die Wohnungsbaugenossenschaften die erworbenen Anteile und zahlen ihren Mitgliedern eine Dividende, die vom wirtschaftlichen Ergebnis des jeweiligen Geschäftsjahres abhängig ist.
Wohnungsbaugenossenschaften sind nach demokratischen Prinzipien organisiert. Jedes Mitglied verfügt über eine gleichwertige und von der Anzahl der gezeichneten Anteile unabhängige Stimme und kann mit dieser über die Grundsätze der Geschäftspolitik mitentscheiden.
Diese ist bei kleineren Genossenschaften in der Mitgliederversammlung gefragt.
In größeren Genossenschaften, bei denen an Stelle der Mitglieder- eine Vertreterversammlung getreten ist, genießen die Mitglieder ein aktives und ein passives Wahlrecht: Sie können sowohl ihre Vertreter wählen als auch sich selbst zur Wahl stellen und als Vertreter gewählt werden.
